Conformité urbanistique au PLU : stationnement maîtrisé.
Réponse au thème d’audition n°3. Méthodologie scalaire alignée sur le PLU et l’OAP « Axe Gare – Intra-Muros », mobilisant la loi Huwart et un dispositif de mutualisation conventionné.
Méthodologie
Analyse scalaire de l’exigibilité (SDP).
L’assiette de calcul retient une Surface de Plancher de 1 454 m². Conformément aux règles d’urbanisme, les 258 m² de sous-sol (R-1) sont exclus car dédiés exclusivement aux fonctions techniques et de stockage.
| Pôle d’activité | SDP | Ratio PLU | Places | Observation |
|---|---|---|---|---|
| Grand Food Hall | 667 m² | 1 / 10 m² | 44 | Destination « Restauration » — ratio le plus contraignant |
| Pôle Immersif | 385 m² | 1 / 50 m² | 8 | Destination « Loisirs / ERP » |
| Espaces B2B (R+1) | 175 m² | 1 / 40 m² | 4 | Bureaux et salles polyvalentes |
| Rooftop & circulations | 227 m² | Prorata services | 2 | Espaces de service et circulations nobles |
| Total brut | 1 454 m² | avant abattements | 58 | Base de calcul |
Optimisation réglementaire
58 places brutes → 29 places résiduelles.
L’application combinée des trois leviers réglementaires ramène l’exigibilité résiduelle à 29 places. Ces places sont absorbées par dissociation physique des usages, garantissant le confort des riverains et la fluidité du port.
Loi Huwart
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.
Le projet se situe dans le périmètre d’influence immédiat de la Gare TGV de Saint-Malo. La loi de simplification du 26 novembre 2025, qui vise à densifier les usages autour des pôles de transport (TCSP) sans artificialiser les sols, plafonne les obligations de stationnement pour les opérations situées à proximité des gares.
Cette disposition législative nationale appuie notre démarche de zéro création de place sur site pour favoriser le report modal vers le train, le bus et les mobilités douces.
Le dispositif est cohérent avec l’OAP « Axe Gare – Intra-Muros » dont l’objectif est d’apaiser les flux automobiles. Créer un parking souterrain de 72 places générerait des flux entrants/sortants traversant la Place de la Grande Hermine, en contradiction frontale avec la volonté de la Ville de pacifier cet espace public.
Dispositif opérationnel
Dissociation physique des usages.
Usage conventionnel
Place de la Grande Hermine
Accueil des flux spontanés et de proximité. La rotation naturelle de cet espace public absorbe les besoins de courte durée — clientèle Food Hall midi, visiteurs ponctuels du pôle culturel.
Usage conventionné
Parking Gare SNCF — 31 places
Sécurisation par convention de 31 places au sein du hub de la gare, dédiées aux usages de longue durée : 18 collaborateurs (ETP) et clientèle « groupes » des séminaires et expéditions immersives.
Patrimoine bâti
Conformité aux prescriptions de protection.
La surélévation respecte la hauteur autorisée (inférieure à 18 m) et la cohérence d’ensemble du bâti. Le volume créé reste sous les toits de la tourelle, qui conserve son rôle de signal dans la ville. Le projet répond à la notion d’harmonie volumétrique décrite au PLU.
L’ajout du petit volume construit en terrasse apparaît léger et en retrait. Il n’altère pas la perception générale de l’édifice mais introduit un élément contemporain assumé dans la composition historique. Les nouveaux percements respectent le rythme et l’ordonnancement existants ; les éléments de modénature sont préservés.
La surélévation concerne un édifice en lien avec les activités du port — la partie surélevée est un édifice à caractère industriel, ce qui rentre dans le cadre des typologies pour lesquelles la surélévation est autorisée sous réserve de non-altération significative.
Document source
Note PLU complète.
Réponses détaillées aux questions PLU — stationnement, conformité OAP, harmonie patrimoniale, gabarits, percements, menuiseries. À déposer dans public/docs/note-plu.pdf (export de reponses aux questions PLU.docx).