Appel à projets EDEIS · Port de Saint-Malo
Le Nouveau Centre Civique : créer une destination, pas seulement un bâtiment.
Réhabilitation patrimoniale au 1 ter Avenue Louis Martin. Un écosystème hybride — pôle culturel immersif, Grand Food Hall, espaces B2B, rooftop — au cœur de l’axe Gare / Intra-Muros.
Audition : mercredi 6 mai 2026, 14h00 — Centre d’Affaires Le Carré, Saint-Malo. Ce dossier en ligne synthétise les éléments demandés par EDEIS Ports Saint-Malo & Cancale.
Le projet
Quatre pôles complémentaires, une même destination.
Près de 1 000 m² de surface utile, organisés autour d’un bâtiment patrimonial réhabilité. Un écosystème pensé pour activer l’axe Gare / Intra-Muros et la Place de la Grande Hermine, en cohérence avec les OAP de la Ville.
Espace culturel immersif
385 m² · partenaire Excurio
Expéditions immersives en réalité virtuelle (45 min) — Horizon de Khéops, Notre-Dame, Éternelle Notre-Dame. Ticket moyen 26 € TTC. Hypothèse prudente : 26 700 visiteurs/an, soit 0,14 % du flux d’excursionnistes.
Grand Food Hall
667 m² · exploitation JJC
Comptoirs gourmands, brasserie, démonstrations culinaires, bar central, comptoir Pêche & Mer. Ouvert 304 jours par an, ticket moyen 20 € TTC midi.
Espace B2B & coworking
175 m² au R+1 · jusqu’à 120 personnes
Salles modulables séminaires, banquets, cocktails, exposition. 50 postes de coworking. Synergie clé-en-main avec le Food Hall.
Rooftop
186 m² au R+2 · partenaire OC Sport / Route du Rhum
Vue panoramique sur le port et les bassins. Privatisations événementielles, afterworks, dîners de prestige. ADN maritime malouin.
Theme d’audition · 1
Cohérence et robustesse des hypothèses économiques.
Le modèle repose sur une approche DCF projetée sur 35 ans (2026 – 2061), un WACC à 10 % avec bêta sectoriel 3, et des hypothèses d’exploitation calibrées pour absorber un choc de –50 % d’activité sans rompre le service de la dette.
Structure de financement : 1,6 M€ de fonds propres (MLH Business + Ermin + Gwenneg Insights, LOI signée pour 1 M€), 3,2 M€ d’emprunt sur 15 ans à 4,5 % avec différé de 24 mois pour sanctuariser la trésorerie pendant les travaux (2027 – 2028).
Couverture de la dette : RBE à maturité > 700 k€ pour une annuité de 298 k€ — DSCR de 2,3, garantissant la solvabilité même en cas de baisse de 50 % de l’activité.
VAN : 2 227 410 € sur l’horizon 2026 – 2061, sous WACC à 10 %.
Prudence des hypothèses : ratio de rotation brasserie limité à 1,0/jour (standard 1,5 – 2,2). Taux de capture VR à 0,14 % du flux d’excursionnistes contre des comparables 5 à 10 fois supérieurs.
Agilité technologique : serveurs et casques VR loués (40 k€/an OPEX), évitant l’obsolescence dans un marché à +23,6 %/an.
Voir la note financière complète →Thème d’audition · 2
Étude de marché : un site au centre d’un entonnoir de flux.
L’emplacement au 1 ter Avenue Louis Martin capte trois flux structurels — pendulaires, business, touristiques — dans un rayon de 500 m. Les hypothèses de chiffre d’affaires sont systématiquement validées par benchmark concurrentiel.
Bassin de vie : Saint-Malo Agglomération — 86 158 habitants, solde migratoire +1,1 %/an, 20,1 % de cadres et chefs d’entreprise. Population néo-malouine en croissance, important des modes de consommation urbains.
Hub de mobilité : 5 000 usagers quotidiens du Pôle d’Échange Multimodal, dont une part significative pendulaires Rennes – Saint-Malo. CMI Roullier à moins de 10 minutes à pied — gisement B2B sous-adressé.
Désaisonnalisation : les ailes de saison montent en puissance. Week-end du 11 novembre 2024 — +175 % de visites. Vacances de Noël — près d’un million de visites. Modèle calibré sur 304 jours d’ouverture.
Benchmark VR : Virtual Room Rennes 25 – 37 € · EVA Cesson-Sévigné 20 €. NCC à 26 € TTC — positionnement médian premium. Le marché LBE français pèse 700 M€ en 2025, +23,6 %/an.
Benchmark F&B : ticket midi 20 € TTC, en cohérence avec le pôle Gare (Cantine Urbaine 19,90 € · La Taverne 23,90 €) et significativement sous l’Intra-Muros (27 – 39 €).
Benchmark MICE : location plateau 2 000 € HT/jour vs > 4 100 € en hôtellerie 4★. Capacité 120 personnes, modulabilité unique hors remparts avec vue port.
Voir l’étude de marché complète →Thème d’audition · 3
Conformité urbanistique au PLU : stationnement maîtrisé.
L’exigibilité brute de 58 places, calculée sur 1 454 m² de SDP, est ramenée à 29 places résiduelles après abattements légaux. Ces places sont absorbées par dissociation des usages — flux courts en surface, longues durées en convention Gare SNCF.
| Pôle d’activité | SDP | Ratio PLU | Places |
|---|---|---|---|
| Grand Food Hall | 667 m² | 1 / 10 m² (Restauration) | 44 |
| Pôle Immersif | 385 m² | 1 / 50 m² (Loisirs/ERP) | 8 |
| Espaces B2B (R+1) | 175 m² | 1 / 40 m² (Bureaux) | 4 |
| Rooftop & circulations | 227 m² | Prorata services | 2 |
| Total brut | 1 454 m² | avant abattements | 58 |
| Après abattement 10 % + bonus PEM 30 % + mutualisation 20 % | 29 | ||
Loi Huwart (26 nov. 2025)
Le site est dans le périmètre d’influence immédiat de la Gare TGV. Application du plafonnement des obligations de stationnement prévu par la loi de simplification — démarche zéro création de place sur site, en cohérence avec l’OAP « Axe Gare – Intra-Muros » qui vise à apaiser les flux automobiles.
Dissociation des usages
- Flux courts : Place de la Grande Hermine — rotation naturelle absorbe la demande spontanée.
- Flux longs : 31 places conventionnées au Parking Gare SNCF — collaborateurs (18 ETP) et clients groupes/séminaires.
Partenaires
Un groupement structuré, des engagements écrits.
SAS MLH Business
Michele Lobosco
Fondateur, monteur du concept. Pilotage opérationnel et garant de la performance dans la durée.
SAS Ermin
Partenaire malouin
Engagée dans des projets à impact sociétal. Apporte rigueur sur la finance et le droit des sociétés.
Gwenneg Insights
Fonds breton · LOI signée 13 avril 2026
Mobilisation 1 M€ en fonds propres. Réseau d’investisseurs qualifiés, structuration capitalistique régionale.
Crédit Agricole d’Ille-et-Vilaine
Proposition commerciale 2/12/2025
1,6 M€ sur 15 ans à 4,5 %. Adrien Peigne, Chargé d’Affaires Entreprises.
Banque Populaire Grand Ouest
Proposition commerciale
Co-financement complémentaire en cours d’instruction.
Excurio
LOI 23 mai 2025 · Fabien Barati, DG
Leader mondial des expéditions immersives VR (Horizon de Khéops, 3 M+ visiteurs, 20+ pays). Plateforme exclusive sur Saint-Malo.
OC Sport · Route du Rhum
Accord marque 18 déc. 2025 · Hervé Favre, Président
Concession du droit d’utilisation de la marque “Route du Rhum”, animation prioritaire du Rooftop.
Qair
Note d’intention · 23 mai 2025
Espace “Mer & Énergies” de 20 m² — Energy Observer, Flowatt, Methavert, éolien flottant.
DJURIC-TARDIO + ODC + Elements + Bollinger+Grohmann
Architecte du Patrimoine + BET
Équipe technique mobilisée, expertise en réhabilitation patrimoniale et excellence environnementale.
Documents complets
Téléchargez le dossier de candidature.
Pièces transmises à EDEIS Ports Saint-Malo & Cancale dans le cadre des phases offre initiale et offre intermédiaire.
Offre intermédiaire · 19 déc. 2025
NCC — Offre intermédiaire
Synthèse stratégique, business plan, lettres d’intention bancaires, partenariat OC Sport / Route du Rhum.
PDF · ~20 Mo
Présentation · 6 avr. 2026
Présentation projet NCC
Concept, programmation, indicateurs clés de performance et hypothèses de chiffre d’affaires.
PDF · ~4,5 Mo
Contact
Pour toute précision avant l’audition.
Michele Lobosco
Associé · SAS MLH Business
38 Boulevard Henry Dunant, 35400 Saint-Malo
lobosco.mi@gmail.com
Centre d’Affaires Le Carré · 4 Avenue Louis Martin · 35400 Saint-Malo